المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري - البرنامج الوطني للإسكان - مسودة الشروط المرجعية / الجزء الأول من المرحلة الأولى - مشروع مدينة المجد السكنية/ محافظة الزرقاء 2019
المقدمة:
إنطلاقاً من دور المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري المناط بها بموجب قانونها لتمكين المواطن الأردني من الحصول على السكن الملائم، وعلى ضوء اولويات عمل الحكومة للعامين (2019–2020) وضمن محور دولة التكافل من خلال اولوية السكن الميسر ستقوم المؤسسة ومن خلال البرنامج الوطني للإسكان بتشجيع المستثمرين على انشاء تجمعات سكنية صغيرة متكاملة الخدمات لذوي الدخول المتدنية والمتوسطة وذلك من خلال عرض قطعة الارض السكنية المخدومة التي تملكها المؤسسة في (المرحلة الاولى/الجزء الأول) من مشروع مدينة المجد السكنية في محافظة الزرقاء، لغايات بيعها للمستثمرين في قطاع الإسكان وشركات التطوير العقاري والشركات الإسكانية، بيعاً معلقاً على شرط إنشاء المشروع محل الإتفاق.
أولاً: الغاية من دعوة الاستثمار.
دعوة المستثمرين في القطاع الخاص الإسكاني للإستثمار في إنشاء تجمع سكني من خلال شراء اراضي سكنية مخدومة مملوكة للمؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري ضمن مدينة المجد السكنية /محافظة الزرقاء على جزء محدد من قطعة الارض والبالغة مساحتها (18500) متر مربع تقريبا، لغايات تصميم وتنفيذ وإشراف وصيانة وتسويق وإنشاء تجمع سكني (عمارات) على الارض ضمن الاحكام والشروط التنظيمية الخاصة المرفقة ، لإنتاج شقق سكنية بمساحات تقريبية تتراوح ما بين (100م2 الى 120م2)، بإقل كلفة وجودة افضل ويلبي جميع الإحتياجات لشاغلية ، مشروطاً بإلتزام المستثمرين بما يلي:
- شراء الارض وفقاً للثمن المحدد بالكشف المرفق ويسدد الثمن حسب الآلية التالية:
- الحد الأدنى للدفعة الاولى (15%) من قيمة الارض عند توقيع الإتفاق.
- تسديد الثمن المتبقي من قيمة بيع الارض نقداً من ثمن الشقق التي يتم بيعها على دفعات نسبية تورد بالحساب الخاص للمؤسسة.
- في حال عدم بيع أي شقق خلال ثلاث سنوات من تاريخ افرازها يتم تسديد الثمن المتبقي من سعر الارض نقداً خلال السنة التالية وعلى اربع دفعات متساوية.
- يتم تسجيل الارض المتفق على بيعها باسم المستثمر بعد انجاز هياكل البناء الخرساني (العظم) لكامل الأبنية ويتم وضع اشارة منع تصرف على القطعة وذلك بموجب قرار يصدر عن مجلس الوزراء و/ او رهنها لصالح المؤسسة بحيث تنتقل الاشارة مع افرازها الى الشقق وترفع الإشارة عن كل شقة يتم بيعها بعد تسديد نسبة ثمن الارض منها، وترفع بشكل كلي عند سداد قيمة الثمن كاملا.
- تمويل تكاليف المشروع بكافة عناصره (تخطيط ، تصميم ، تنفيذ، إشراف...ألخ).
- إدارة عملية الإنشاء والالتزام بفترة الصيانة لمدة ثلاث سنوات للأبنية والخدمات المشتركة للتجمع السكني وللشقق من تاريخ التنازل عنها للمشترين.
- تسويق وبيع الشقق وإدارة تمويل المشترين بالتنسيق مع المؤسسات المالية المعنية والزام المستثمر بالبيع للأسر التي لا تملك مسكنا ولا يزيد دخلها عن (700) دينار شهرياً والتي تمثل الشريحة المستهدفة من هذا المشروع وعلى أن يبقى هذا الالتزام بالبيع للفئة المستهدفة ثلاث سنوات من تاريخ جاهزيتها و/ او إفرازها. وبعد ذلك وفي حال عدم تسويق المشروع للفئات المستهدفة خلال المدة المتفق عليها مع المستثمر، يترك للمستثمر البيع للمشترين من الجنسية الأردنية .
ثانياً: المزايا والاعفاءات الخاصة بالمشروع.
- منح المشترين من المشروع من الفئات المستهدفة دعم على سعر فائدة الإقراض من خلال تعليمات تصدر من قبل البنك المركزي بهذا الخصوص.
- تخفيض سعر البيع الارض بنسبة (20%) من سعر الاساس، ويعتبر هذا الدعم مشروطاً ببيع الشقق للفئات المستهدفة، وفي حال عدم البيع لهذه الفئات يلتزم المستثمر برد قيمة الدعم المقدم له من ثمن الأرض للمؤسسة وبنسبة الشقق غير المباعة للفئات المستهدفة .
- إعفاء المستثمر من رسوم نقل ملكية الارض بصفته مشترياً.
- إعفاء المستثمر من رسوم نقل ملكية الشقق للمشترين بصفته بائع.
- إعفاءالمستثمر من رسوم الافراز والتوحيد والتجزئة لقطع الاراضي محل البيع .
ثالثاً: طبيعة الموقع وواقع خدمات البنية التحتية والمرافق العامة.
- يقع الجزء المقترح ضمن مشروع مدينة المجد السكنية على مدخل محافظة الزرقاء/اتوستراد عمان-المفرق ويمر بمحاذاته شارع عمان التنموي.
- يتم الوصول إلى الموقع عن طريق اتوستراد عمان- المفرق ويتم الدخول إليه من خلال الشارع المتفرع بعرض(30م).
- الجزء المقترح لتنفيذ التجمعات السكنية محاط من جهتين بشوارع (14م) ومن جهة بشارع (20م) .
- تتوفر خدمات البنية التحتية في الموقع (طرق، كهرباء، مياه وصرف صحي) كما هو مبين بالتقرير المرفق لواقع خدمات البنية التحتية والمخططات التنفيذية للمياه والصرف الصحي. علماً أن أي تعديل و/ أو إلغاء لخدمات البنية التحتية ( مياه وصرف صحي ، شوارع ، مواقف سيارات) الموجودة في المشروع حالياً هو من مسؤولية المستثمر، بما في ذلك إختلاف مناسيب وصلات المياه والصرف الصحي المنزلية وعلى نفقته الخاصة.
- يخضع المشروع لاحكام البناء والتنظيم المعمول بها لدى الجهات التنظيمية الخاصة.
رابعاً: المتطلبات العامة للتصميم والتي تعد من خلال المكاتب المؤهلة لدى نقابة المهندسين في مجال العمارة المتخصصة .
- إعداد مخطط موقع عام يبين الاستخدام الأمثل لقطعة الأرض السكنية بعد إعادة توحيد القطع وتقسيمها ومواقع العمارات المقترحة وفقاً لإحكام البناء والتنظيم ، وضمن رؤيا حضرية لتكون نواة لتجمع سكني مستدام .
- إعداد تصاميم معمارية نموذجية للعمارات والشقق على أن يفي تصميم الشقق من الناحية المعمارية والوظيفية باحتياجات الأسرة الاردنية مع تلبية النواحي الجمالية
خامساً : المواصفات الفنية للأبنية السكنية في المشروع.
- يلتزم المستثمر بإقامة وإنشاء تجمع سكني واحد مكون من عدد من البنايات لإنتاج شقق سكنية على قطعة الارض وحسب المخطط المرفق، وفقاً لكودات البناء الوطني والمواصفات الفنية العامة للمباني والصادرة عن وزارة الأشغال العامة والإسكان ومجلس البناء الوطني وحسب متطلبات قانون وأنظمة نقابة المهندسين والجهات التنظيمية المعتمدة، وحسب البنود الواردة في كل من الشروط المرجعية والاتفاقيات اللاحقة.
- يلتزم المستثمر وعلى نفقته الخاصة بالتعاقد مع الطرف الثالث حسب الاصول لغاية ضبط جودة المواد الإنشائية المستخدمة في أعمال المشروع داخلياً وخارجياً على أن يتم الموافقة عليه من قبل المؤسسة.
- يلتزم المستثمر بتحديد الاحتياجات اللازمة لذوي الإعاقة وكبار السن والأطفال من خلال المعايير الفنية والتصميمية ومراعاة أن تتضمن أنظمة البناء والتصاميم المعمارية على الاشتراطات الكافية التي تيسر لهم الاستفادة من الخدمات المحيطة به. وهى تنحصر بصورة عامة في الخدمات المتواجدة خارج المباني كالشوارع والأرصفة وممرات المشاة ومداخل المباني والمصاعد ومواقف السيارات.
- يلتزم المستثمر تلبية معايير البناء الأخضر للسكن منخفض الكلفة وكما يلي:
- كفاءة استخدام الطاقة: توجيه المباني والاستخدام الامثل للانارة الطبيعية استخدام العزل الحراري في الاسقف والجدران ، استخدام الطوب ذو الكفاءة لتوفير الطاقة ، استخدام النوافذ ذات الزجاج المزدوج، استخدام عناصر معمارية بارزة اعلى النوافذ لمنع اشعة الشمس المباشرة من اختراق الزجاج ووضعها على ارتفاع كاف للسماح لأشعة الشمس من الدخول بالشتاء ومنعها بالصيف (كاسرات الشمس) استخدام مصابيح الإنارة الموفرة للطاقة، التأسيس لإستخدام الطاقة الشمسية في مجال تسخين المياه ، إحكام اغلاق الفتحات للنوافذ والابواب الداخلية والخارجية وتقديم دراسات للشمس والظلال والتوجيه الأمثل للبنايات والفتحات بهدف رفع كفاءة توفير الطاقة.
- كفاءةاستخدام المياه: تجميع مياه الامطار واستعمالها وتخزينها ، كفاءة الأدوات والقطع الصحية، تشجير الموقع وزراعة النباتات غير المستهلكة للمياه وذلك وفقاً لأحكام القوانين سارية المفعول.
- كفاءة المواد المستخدمة للإنشاء: استخدام مواد محلية التصنيع، استخدام مواد صديقة للبيئة.
- على المستثمر تلبية معايير البناء الأخضر بالسكن منخفض الكلفة والواردة في دليل المباني الخضراء الأردني الصادر عن مجلس البناء الوطني الأردني ووفق آلية التقييم وإصدار الشهادات بما يتعلق بما ورد اعلاه.
سادساً : عروض الاستثمار.
يعتبر المستثمرون بمجرد تقديم عروضهم بأنهم على معرفة تامة بقطعة الارض وما عليها وانه علم علماً نافياً للجهالة بكافة اوصافها وتفاصيلها وطبوغرافيتها وطبيعة تربتها وصلاحيتها للبناء بما في ذلك التجهيزات الخاصة بالبنية التحتية المتعلقة بها والتي تشمل تمديدات المياه والصرف الصحي والكهرباء والإتصالات، ويتقدم المستثمرون المدعوون بعروضهم في الموعد المحدد مدعماً بالوثائق المطلوبة ضمن مغلف مغلق يكتب عليه إسم المشروع واسم المستثمر المتقدم ويشتمل المغلف على ما يلي:
- عرض فني متكامل شاملاً دراسة فنية أولية تتضمن مايلي:
- الفكرة التصميمية / فلسفة التصميم- مذكرة تفسيرية للمشروع توضح أسس الدراسة وفكرة التصميم
- مخططات معمارية اولية.
- مخطط موقع مقترح يبين الاستخدام الأمثل للقطع السكنية بعد إعادة توحيد القطع لإنتاج العدد الأمثل للشقق السكنية. والحدائق، الساحات المفتوحة، الملاعب، والممرات الأمنة وأي خدمات أخرى يراها المطوّر مناسبة.
- خطة وآلية العمل ومدة انجاز المشروع ضمن برنامج زمني للتصميم والتنظيم والإفراز للأرض المقام عليها العمارات وافراز الشقق والإنشاء والتسويق على قطع الاراضي وفقا للغاية المخصصة لها.
- المواصفات الفنية الاساسية للمواد والاعمال الداخلة في صلب المشروع مع مراعاة استعمال المواد والمعدات المنتجة محلياً كلما امكن ذلك.
- دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع بما في ذلك تحليل التكاليف والمنافع الاقتصادية المتعلقة بالمشروع وتحديد سعر المتر المربع الواحد للشقة حسب سندات التسجيل التي تصدر لاحقاً والمراد بيعها للراغبين بالشراء.
- تحديد مصادر التمويل للمشروع من خلال المؤسسات التمويلية بشكل متكامل.
- البيانات والوثائق الواجب تقديمها مع عرض الاستثمار:
- طلب بالرغبة بالاستثمار موقع من قبل المفوض بالتوقيع عن الشركة حسب الأصول.
- الوثائق التي تثبت الملاءة المالية للمستثمر وكما يلي:
- كشف حساب بنكي للشركة لأخر ثلاث سنوات.
- ميزانيات مصدقة من المدقق الخارجي لأخر ثلاث سنوات.
- شهادات آداء من البنوك.
- الموجودات الفعلية لدى المستثمر والإلتزامات المترتبة عليه.
- المشاريع المنجزة من قبل المستثمر أو تلك التي قيد الإنجاز موثقة أصولياً.
- شهادة تسجيل حديثة للشركة صادرة عن وزارة الصناعة والتجارة ورخصة المهن سارية المفعول كشركة من غاياتها وأهدافها الاستثمار في مجال التطوير العقاري و/أو انشاء المشاريع الإسكانية.
- عنوان الشركة ورقم الهاتف والعنوان البريدي والالكتروني لغايات تبليغ الإشعارات.
سابعاً : الشروط الخاصة بتقديم العروض.
- يقوم المستثمر في الموعد المحدد بتقديم عرضه مدعماً بالوثائق المطلوبة مع بيان الشركة المنفذة للمشروع (المقاول) والمكتب الهندسي المشرف والمصمم، ويجب أن تكون جميع صفحات العرض مختومة وموقعة من قبل المستثمر.
- تكون العروض المقدمة سارية لفترة لا تقل عن (60) يوماً من تاريخ تقديم العرض قابلة للتجديد لمدة أخرى يتم تبليغ المستثمرين بها لاحقا.
- تقوم المؤسسة بدراسة العروض أولاً ويحق للمؤسسة الاستعانة بمن تراه مناسباً لتقييم العروض الفنية الإدارية كما يحق لها طلب أي تفاصيل إضافية.
- تقوم المؤسسة إذا اقتضت الضرورة بدعوة المستثمرين لتقديم عرض تقديمي مفصل عن عروضهم الفنية والإدارية والإجابة عن أية استفسارات لإعطاء فكرة واضحة عن تصوراتهم لاستثمار الموقع مدعمة بالوثائق اللازمة واعتباره كجزء من التقييم .
- للمؤسسة التحقق من أية معلومات ضرورية واردة في الوثائق المقدمة بالطرق التي تراها مناسبة.
- للمؤسسة الحق بإلغاء دعوة الاستثمار دون إبداء الاسباب ومن غير أن تتحمل المؤسسة أي تبعات مالية او قانونية.
- تقوم المؤسسة بالإعلان عن المستثمر الفائز بجلسة علنية ويحق لأي متقدم الإطلاع على نتائج التقييم النهائي.
ثامناً :تقييم العروض.
تقوم المؤسسة بإحالة الفرصة الاستثمارية على المستثمر الذي حصل على أعلى تقييم وحسب الأسس التالية:
- سعر بيع المتر المربع للشقة السكنية حسب المساحة الواردة في سند التسجيل شامل كلفة المصعد بما لا يتجاوز (200) دينار للمتر المربع . (20%).
- تلبية الحد الاعلى من معايير البناء الأخضر للسكن منخفض الكلفة (15%).
- تحقيق الاستخدام الأمثل لقطعة الارض لإنتاج العدد الأمثل للشقق السكنية ضمن فلسفة تصميمية ورؤيا حضرية وتصاميم معمارية نموذجية للعمارات والشقق تلبي احتياجات الأسرة مع تلبية النواحي الجمالية. (20%)
- المدة الزمنية لإنجاز المشروع. (15%)
- قيمة الدفعة الاولى من ثمن الارض . (5%).
- خبرات المستثمر والمشاريع المنجزة . (15)%
- الملاءة المالية والفنية والادارية مدعماً بالوثائق والشهادات اللازمة . (10%)
تاسعاً : أحكام عامة
- يلتزم المستثمر بتحمل كافة الالتزامات المالية والقانونية المتعلقة بالمشروع واي تبعات ناجمة عن المشروع بما في ذلك أي مسؤوليات او مطالبات ماليه وغيرها تجاه الغير بما في ذلك المشترين من المشروع او العاملين فيه او المتعاقدين مع المستثمر لغايات تصميم وتنفيذ المشروع او الاشراف عليه او ادارته.
- يلتزم المستثمر بالحصول على الموافقات والتصاريح والرخص اللازمة حسب القوانين والأنظمة المعمول بها من جميع الجهات صاحبة الأختصاص، علماً بأن قرار إحالة هذه الفرصة على أي من المتقدمين لا يعني الحصول على تراخيص إقامة المشروع حيث يطلب من المستثمر الذي تحال عليه الفرصة الاستثمارية السير بإجراءات التراخيص للمنشآت المنوي إقامتها حسب الأصول والحصول على التراخيص اللازمة وإرفاق عقود المقاولة والإشراف حسب الاصول وشهادات المطابقة والجودة أصولياً من قبل الجهة المانحة للتراخيص واذونات الأشغال.
- على المستثمر الذي يتم التعاقد معه التأمين على المشروع مع احدى شركات التأمين ويكون عرض التأمين مبيناً بالعرض المقدم منه على جميع المخاطر.
- في حال تعثر المستثمر خلال مراحل المشروع المختلفة عن الوفاء بأي من التزاماته بموجب اتفاقية الاستثمار، أو مخالفته لبنود الاتفاقية أو أحكام البناء المسموح بها ضمن رخص البناءأو مخالفته لأسس التقييم التي تم اختياره على اساسها ، فإن الإتفاقية تعتبر مفسوخة حكماً ودون الحاجة إلى حكم قضائي وللمؤسسة الحق الكامل بوضع يدها على المشروع ومنع المستثمر من دخوله، وتتخذ المؤسسة الإجراءات المناسبة حسب الاتفاقية لإنهاء المشروع على نفقة المستثمر.
- على المستثمر اتخاذ جميع الخطوات اللازمة لحماية البيئة (داخل وخارج الموقع) والحد من الضرر والضجيج للأشخاص والممتلكات الناتجة عن التلوث والأزعاج والنواتج الأخرى وإتخاذ جميع الاحتياطات اللازمة أثناء تنفيذ الأعمال بحيث لا يمس بصورة مزعجة راحة الجمهور أو يحول دون الوصول أو استعمال الطرق العامة أو الخاصة أو ممرات المشاة والإلتزام بمتطلبات الجهات المختصة وعدم مخالفتها. وفي حال مخالفة هذه الأحكام يترتب عليه تحمل كافة التبعات المالية والقانونية بهذا الخصوص.
- على المستثمر التقيد بجميع التشريعات الخاصة ذات العلاقة باستخدام العاملين في المشروع بما فيها القوانين المتعلقة باستخدامهم وصحتهم وسلامتهم وإقامتهم.
- لا تتحمل المؤسسة أي تبعات مالية تترتب على إنجاز المشروع بكافة عناصره، وفي حال حصل ذلك يتم تحميل تلك التكاليف على المستثمر.
- على المستثمر الالتزام بتشغيل العمالة المحلية في كافة مراحل تنفيذ المشروع وفق الاصول واللوائح التي ينص عليها قانون العمل الاردني.
- في حال عدم التزام المستثمر بما ورد في بند المواصفات الفنية الواردة في البند خامساً يتم اتخاذ الإجراءات المناسبة من قبل الجهات المختصة ذات العلاقة.
- على المستثمر تدريب مهندسين حديثي التخرج من ابناء المنطقة في جميع مراحل المشروع ضمن برنامج نقابي مصمم لهذا النوع من المشاريع ولهذه الغاية.
- يعتبر القضاء الأردني المرجع المختص للنظر في النزاعات الناشئة بين فرقاء اتفاقية الاستثمار وأي اتفاقيات فرعية أو ملحقات ناشئة عنها بحيث تعتبر محاكم عمان (قصر العدل) هي الجهة المختصة بالنظر في اية نزاعات تنتج عن ذلك.
- يجب أن يلتزم المستثمر بتكليف مكتب هندسي/ مسجل في نقابة المهندسين الأردنيين ولا يوجد عليه أية عقوبات للقيام بأعمال التصميم والإشراف على أعمال التنفيذ.
- يجب أن يتم تنفيذ اعمال الإنشاءات من قبل مقاولين يعتمدهم المستثمر بعد أخذ موافقة المؤسسة (المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري) وأن يكون هؤلاء المقاولين مسجلين لدى نقابة المقاولين الأردنيين ومصنفين لدى وزارة الأشغال العامة والإسكان بالدرجة المطلوبة للقيام بتنفيذ أعمال المشروع.
لاقتراحاتكم، انقر هنا